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长租公寓经营模式和法律风险分析及风险防范建议作者：冯燕媚
疫情之下，生活不易。猝不及防的疫情影响，整个社会都被打乱了节奏，好不容易等到疫情得以控制，工作、生活逐渐重回正轨，房屋租赁市场又频频爆雷，多家长租平台公司跑路，留下了一脸茫然、不知所措的房东与租客。房东在想，我究竟能不能拿回我的房子；租客又在想，我将何去何从？
图片来源：天眼查 爱租系的公寓管理公司基本都跑路了 近期陆续有人向本律师咨询长租平台公司跑路的问题，因此借此小文章，和大家分析一下其中的法律风险，同时也提出一些法律建议供大家参考。 一、了解租赁模式，做到心里有底 随着市场的发展，房屋租赁的模式也在不断的变化中，除了传统的房东直接出租、房东委托中介机构放盘出租的模式外，近年来也涌现了新型的出租模式，例如房东委托长租平台公司托管房屋并代其出租，房东出租给长租平台公司后再转租。 1、房东直接出租模式：这种最原始的方式也是风险最小的方式，房东与租客直接接触，双方可以亲自了解情况，一旦涉及纠纷，也是法律关系相对简单的租赁合同纠纷。
2、委托中介机构放租进行租赁：这种模式法律关系也相对简单，中介机构在这个过程中提供房屋出租信息，尽力促成房东与租客之间的租赁交易，提供的是居间服务，最终签订房屋租赁合同也是房东与租客签订，只要双方在签订合同前充分沟通，租客查看现场，合同约定一定金额的履约保证金，风险也较为可控。
4、平台公司接受房东委托管理房屋并以自己的名义签订租赁合同：在经营的层面，这种租赁模式与模式3差不多；但是在法律层面却有着质的区别。这个区别主要关联于当长租平台公司跑路后，房东和租客的权利义务的问题。
二、公司跑路了，自己权益要清晰 模式3当中，平台公司是承租了房东的房屋后再转租，平台公司跑路了，自然也就不会再支付租金给房东了，根据《合同法》第227条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。前端房东与平台公司的合同已经解除了，后端平台公司与租客之间的租赁合同也就不能履行了，在房东与平台公司解除房屋租赁合同生效之日起，租客不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，从而构成对房东所有的租赁房屋的无权占有。房东与平台公司的租赁合同、平台公司与租客之间的租赁合同是两个完全独立的法律关系，根据合同相对性原则，租客不能以已经向平台公司支付了一年的租金对抗房东，房东有权基于其对房屋的所有权要求租客腾退房屋，如果不腾退的，房东有权要求租客支付占有使用费。根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第18条规定，房屋租赁合同无效、履行期满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 而在模式4中，虽然表面上租赁合同还是以平台公司的名义与租客签订的，但是平台公司是接受房东的委托以其名义进行签订的，最终的法律后果是直接及于委托人（即房东）。根据《民法总则》第162条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。也就是说，当平台公司跑路了，租客仍可以已经支付租金为由继续租赁房屋，而房东就其损失应该向平台公司主张，而非直接转嫁于租客身上。 三、提高警惕，理性分析，避免被骗 对房东来说，要谨慎选择住房租赁企业，了解市场租金水平，避免被过高租金所吸引造成损失。对租客而言，要分辨过低租金和打折诱惑，对明显低于市场租金水平的房屋信息和出租行为不轻易相信；在签订租房合同时，警惕一次性预付3个月以上租金的操作，降低被骗风险。
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